Budrunder knyttet til boligkjøp kan være kaotiske prosesser, og det finnes neppe en budgiver som ikke har grublet på hvilken strategi som er best å følge. Ofte kommer meglere med egne råd om hvilke budstrategier som er best å følge.
Ole Jakob Sønstebø ved NTNU Handelshøyskolen, ønsket å finne ut om det var noe hold i meglernes råd for bud-strategier. Han forsvarte nylig doktoravhandlingen sin om budstrategier.
– Meglere råder ofte om at man skal by opp til betalingsvilligheten sin så raskt som mulig, sier Sønstebø til Nidaros.
Se hvem som kjøpte og solgte bolig i desember
Meglere ønsker høy pris
Han forteller at hans undersøkelser viser at mange meglere også mener at skremmebud kan ha en reell effekt i budgivers favør.
Sønstebø ble forundret over noen av forskningsfunnene:
– Jeg ble overrasket over at noen av rådene til meglere har så liten effekt, sier Sønstebø.
– Hvorfor tror du meglere gir de rådene de gjør med tanke på budstrategier?
– Meglere er jo ansatt av selger, og da vil jo megler prøve å få en høyere pris, sier Sønstebø.
Forskningsfunnene er basert på en spørreundersøkelse som ble utført i Trondheim, Stavanger og Oslo i 2016/2017, med 1800 respondenter. I tillegg har budjournaler av solgte boliger blitt analysert. Forskningen har så langt blitt omtalt i Gemini, forskningsnytt fra NTNU og Sintef og Aftenposten.
Høye åpningsbud presser prisene
Sønstebø og hans kollegaer forsket blant annet på hvilken salgspris en bolig ender opp med, avhengig av åpningsbudet i budrunden. Som tidligere nevnt mener Sønstebø at meglere ofte anbefaler å tidlig by opp mot sin egen betalingsvillighet.
– Vi fant ut av budrunder som starter med et høyt åpningsbud, ofte ender opp med en høyere salgspris enn budrunder der dette ikke er tilfellet, sier Sønstebø.
Forskningen viste også at det ikke stemmer at antall budgivere blir redusert ved et høyt åpningsbud.
– Det har en veldig liten effekt, men denne effekten er så lav at den ikke har noen praktisk betydning, sier Sønstebø.
Vil stanse stort boligprosjekt i Vestby sentrum: – Prosjektet vil i beste fall gå i null
Skremmebud skremmer sjelden
Forskeren så også på effekten av såkalte skremmebud under budrunden. Forskningen avdekket at skremmebud under budrunder ofte fører til en høyere salgspris enn gjennomsnittet av budrunder.
– Jeg var overrasket over at skremmebud hadde så liten effekt, sier Sønstebø.
Forskeren mener det kan ha en logisk forklaring: det er få insentiv for en budgiver å slutte å by, før vedkommende har nådd egen betalingsvillighet.
– Selve grunntanken bak et skremmebud er jo å få andre til å slutte å by før de egentlig er ferdige. Men det koster jo ingenting å legge inn et bud, bortsett fra prisen. Det er jo kun den tiden du bruker som du investerer. Dermed er det er ikke økonomisk effektivt å slutte å by før du har nådd betalingsvilligheten din, sier han.
Store budhopp underveis i budrunden fører også til høyere pris.
Gikk langt over prisantydning: – En spesiell eiendom
Kort akseptfrist gir høy temperatur
Sønstebø har også forsker på hvordan akseptfrist påvirker budrunder. Akseptfrist er den fristen budgiveren setter til selgeren i budet. Fristen angir hvor lenge budgiveren ønsker å være bundet av budet Funnene til forskeren på dette området er foreløpig upubliserte.
– Det ser ut som at akseptfristen styrer temperaturen i budrunden, sier Sønstebø.
Han forteller at jo lengre akseptfristen er, jo lengre er også responstiden. Dette igjen får utslag på den endelige prisen. Responstid er hvor fort man svarer på en annen budgivers bud.
– Jo raskere budrunden går, jo høyere blir prisen, sier Sønstebø.
Ta tiden til hjelp
Dermed er Sønstebøs tips til alle som skal inn i en budrunde: forsøk å få ned temperaturen i budrunden.
– Budrundens fart kan styres om man legger inn lengre akseptfrist. Hvis fristen er lang så kan budrundens temperatur kjøles ned. Og hvis du da klarer å redusere temperaturen, så viser det seg at det har en effekt på prisen. Den blir lavere, sier forskeren.
Et annet råd fra forskeren er like enkelt som det er vanskelig: forsøk å unngå stress.
– Dette gjelder både når man legger inn bud, budøkningene og akseptfristen, sier han.
– Så man bør vente helt til fristen, med å selv legge inn et bud?
– Ja. Det virker generelt som at en bør bruke den tiden man kan bruke i en budrunde, sier han.
Sønstebø oppsummerer forskningen sin:
– Det budgiver kan gjøre er å velge budene sine, velge akseptfrist og velge hvor fort han vil svare. Så lenge alt dette er gjort rolig, så tror jeg at det ser ut som at det er den beste taktikken.
Kommentarer til denne saken